透视奥园股东会：半年削债亿，郭梓文要打翻身仗

当前，楼市正在持续低迷、徘徊中“寻底”。看政策端，近日北京楼市罕见放松，宣告这一轮一线城市的楼市全部放松了。

这绝对是一个风向标。楼市不稳，则政策不断。对于房企而言，特别是出险房企，虽有金融政策利好托底，但确实目前仍很艰难，核心仍是销售问题。

作为今年3月下旬首家完成境外债重组的粤系民营房企，中国奥园应是当前大型出险房企在困境中踊跃突围的一个缩影。

今日（6月28日），中国奥园召开了2024年股东周年大会，包括公司2023年财报、董事会报告及重选郭梓文、郑少辉为执董等各项议案，均获高票数通过。

这背后的一个重大转折点，就是去年11月底，奥园境外债重组方案在此前几经博弈后最终获得债权人通过，到今年3月下旬正式生效落地。

从奥园境外债重组方案看，其计划发行新融资工具对原有约61亿美元境外债务置换，包括4只共计23亿美元新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转债、16亿美元永续债。

有兴趣的读者，可以参考悦读地产密探此前曾刊发的《粤系奥园“破局”玄机：境外债重组四大组合拳》一文。

彼时奥园境外债重组草案发布后，特别是“发行1.43亿美元‘无息强制可转债’”这项，必须在2028年9月转为普通股，将占奥园换股后总股本的29.9%，一度引发舆论轩然大波，认为老板郭梓文未来或将丧失实控人。

对此，奥园官方曾澄清说，郭梓文未来保留奥园实控权，是重组底线。强制可转债及永续债发行后，将作为权益工具入账。

这次奥园股东大会，重选郭梓文等为执董，就意味着奥园集团现有高层核心团队将继续掌舵，以稳健经营尽快挣脱现有困境。

据郭梓文在股东大会上透露，重组完成后，奥园净资产整体增厚约313.5亿元，2024年6月末有息负债较去年底减少约284亿元，资产负债表状况大幅改善等。

地产密探查询获悉，中国奥园2023年报曾披露说，截至去年底，其有息负债总额1074.5亿元，涉及银行及其他借款约717.6亿元，优先票据及公司债合计356.9亿元，从期限看，透视奥园股东会：半年削债亿，郭梓文要打翻身仗绝大部分为一年内到期，达到957.85亿元。

按此计算，中国奥园最新的有息负债余额应是约790.5亿元，涉及到具体短债有多少，虽暂无法知悉，但短债压力应明显释放了，这也是此次债务重组的初衷。

今年5月中旬，作为境内实体的奥园集团完成了“20奥园01”、“20奥园02”、“21奥园债”3笔境内信用债的小额兑付。值得一提的是，包括前述3笔在内的8笔境内信用债，已全部展期至2026年上半年，总规模规模85.2亿元。

6月11日，奥园集团曾对外披露说，截至2024年5月底，公司未能清偿到期债务本金累计约420.18亿元，涉及未决诉讼金额约556.15亿元，其中融资相关涉讼约483.62亿元，非融资相关涉讼约72.54亿元。

虽迈过了重组大关，但奥园累计逾期债务规模及涉诉规模均仍然很大，对其信誉恢复及走向正常化仍是不小的挑战。

与之相比，相对有利的是，当前一二线重点城市楼市政策不断加大松绑刺激，还有发力城市更新、收储商品房转为保障房等，已显著有利于房企融资与销售两端筑底复苏，也跟一二三线城市重点布局的奥园是较为契合的。

从奥园此次股东大会后的对外表述看，掌舵人郭梓文表示，受多重行业利好政策加持，奥园会珍惜重组完成后来之不易的发展时间和机遇，有信心确保项目的开发建设和顺利交付，实现长期稳健发展。

据奥园对外披露，今年1-5月已累计实现约5800套房源交付，旗下广州、重庆、成都、郑州、西安、南宁、天津等多地多个项目被纳入属地融资“白名单”。6月初，奥园受邀参加了广州15家金融机构与代表房企的战略签约。

为了多渠道筹资，奥园管理层也是拼了。6月18日，奥园公告拟以3.9亿港元出售了一个海外项目。另据克而瑞监测统计，今年前5个月，奥园全口径销售额35.6亿元，排名第85位，权益销售额26.6亿元，排名第87位。

相较于过去楼市上升期的一片欢腾，如今房企销售额确实难以再现狂飙。地产密探从奥园官方还捕捉到了一个关键信息。

奥园作为2019年就已首破千亿销售大关的粤系民营房企，如今市场深调大变后，销售大幅萎缩，债务出险，但一番奋力突围后，其新的战略将是朝着“小而美”的战略定位，以好产品和好服务为宗旨，加快实现可持续稳健发展。

实际上，房地产的“强金融属性”也注定了规模越大，杠杆就可能被放的越大，风险就可能越大。这一轮集中出险，就很能说明问题，未来商品房必然会告别粗制滥造，做“小而美”无疑也是房企的一种差异化生存方式。